Продажа недвижимости на УСН: можно ли учесть расходы, если до этого применялся ЕНВД?

Между тремя огнями режимов (общий, ЕНВД и УСН): в деле разбирался Верховный Суд РФ.

Тут и об экономическом основании налогообложения, и об определении действительных налоговых обязательств налогоплательщика, и многое другое.

ЕНВД, УСН: продажа недвижимости

По итогам камеральной налоговой проверки ИП (индивидуального предпринимателя) за 2017 год налоговый орган доначислил ему единый налог (УСН), пени и штраф. Речь пойдет о том, как облагается налогом продажа недвижимости на разных режимах.

Фабула дела такова, что предприниматель в 2004-2016 годах применял спецрежим ЕНВД (розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, и оказание услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомототранспортных средств).

С 01.01.2017 ИП перешел на спецрежим УСН (доходы минус расходы). Будучи на УСН, налогоплательщик осуществил реализацию нескольких объектов недвижимости. В уточненной декларации по УСН за 2017 год в 2018 году ИП отражены доходы от реализации недвижимости и, соответственно, расходы (по итогу получился убыток).

То есть продажа недвижимости имела место уже в период применения УСН.

Три режима: разделяй и учитывай

Налоговый орган и суды, однако, отметили, что расходы на приобретение недвижимости не могут быть учтены в расчете налоговой базы, т.к. объекты не использовались в предпринимательской деятельности именно на режиме УСН.

Недвижимость приобреталась предпринимателем как физическим лицом, но использовалась в предпринимательской деятельности (на ЕНВД), следовательно, по логике судов и инспекции, ни расходы по УСН, ни имущественный вычет (по НДФЛ) применены в данном случае быть не могут.

Это не товары, а основные средства – сказали суды и отказали ИП в удовлетворении его требований.

Строго и формально разделив доходы и расходы по видам деятельности, суды трех инстанций единогласно признали решение инспекции обоснованным. См. Решения судов по делу № А70-829/2019

Дело было передано для рассмотрения в СК ЭС Верховного суда РФ.

Суды увлеклись раздельным учетом

Верховный Суд пояснил, как облагается продажа недвижимости и учитываются расходы:

1. УСН установлен российским законодательством как форма поддержки (специальный налоговый режим) малого и среднего предпринимательства;
2. Согласно п. 2 ст. 345.18 НК РФ, при объекте УСН «доходы минус расходы» расходы должны учитываться в налоговой базе.
3. Интересный подход ВС РФ: «глава 26.2 Налогового кодекса не содержит положений, которые бы ограничивали субъекта предпринимательства в возможности учета расходов на приобретение основных средств при определении налоговой базы по УСН в зависимости от того, были ли эти расходы понесены физическим лицом до начала осуществления предпринимательской деятельности, либо до начала применения данного специального налогового режима». Формальный подход отметаем, но с осторожностью, с учетом конечно обстоятельств данного конкретного дела!
4. Сам по себе тот факт, что недвижимость использовалась в рамках иного спецрежима (ЕНВД), не мог выступать препятствием для учета расходов при ее продаже.
5. Далее ВС РФ справедливо цитирует прямую норму НК РФ: «Если до реализации объекта основных средств налогоплательщик использовал его для ведения деятельности, облагаемой в рамках общего режима налогообложения или специального налогового режима (ЕНВД), расходы на приобретение такого объекта учитываются при определении налоговой базы по УСН не полностью, а в размере остаточной стоимости – разницы между ценой приобретения основных средств и амортизации за период применения общего режима налогообложения – начисленной по правилам, установленным главой 25 Налогового кодекса, а за период применения ЕНВД – по правилам, установленным законодательством о бухгалтерском учете (абзацы первый и последний пункта 2.1 статьи 346.25 Налогового кодекса)».

«Воля законодателя направлена не на лишение субъектов предпринимательства, применяющих УСН, права учитывать расходы по приобретению основных средств, доходы от использования которых облагались в рамках иного режима налогообложения, а на установление экономически обоснованного налогообложения, для чего эти расходы распределяются между налоговыми базами, формируемыми в связи с эксплуатацией и отчуждением основных средств, облагаемыми в рамках разных налоговых режимов соответственно».

Верховный Суд справедливо обращается к концепции экономической обоснованности налогообложения.

Таким образом, суды и инспекция не только про прямые нормы НК РФ забыли, но и пренебрегли основами налогообложения при учете расходов в ситуации, когда происходит продажа недвижимости.

Определение действительного размера налоговой обязанности налогоплательщика

Суд упомянул и принцип необходимости определения по итогам проверки действительного размера налоговых обязательств:

«Установленный законодательством о налогах и сборах порядок вынесения решения по результатам налоговой проверки должен обеспечивать надлежащую реализацию прав и законных интересов налогоплательщиков в правовом государстве, что предполагает обязанность руководителя (заместителя руководителя) налогового органа провести всестороннюю и объективную проверку обстоятельств, влияющих на вывод о наличии недоимки (суммы налога, не уплаченной в срок), не ограничиваясь содержанием налоговой декларации, установить действительный размер налоговой обязанности, в том числе при разумном содействии налогоплательщика – с учетом сведений и документов, представленных им с возражениями на акт налоговой проверки и в ходе рассмотрения материалов налоговой проверки».

Тут же ВС РФ говорит и о добросовестном исполнении своих обязанностей налоговым органом как принципе (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 № 309-ЭС19-21200).

Об этом принципе кстати недавно было подробно рассказано в материале Алексея Артюха на Закон. ру

При таком раскладе дело было конечно направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а решения всех трех инстанций отменены. См. Определение Верховного Суда РФ № 304-ЭС20-1243 от 18.05.2020 по делу № А70-829/2019.

Вы прочитали о том, какая система налогообложения может применяться при продаже недвижимости.

Коллеги, надеемся, данный анализ будет полезен для Вашей работы. Если у Вас будут вопросы, замечания или потребность в защите Ваших прав и законных интересов перед налоговым органом, пишите или звоните нам, в юридическую компанию Taxanalytics!

Кто мы и какие услуги предлагаем, можно узнать тут и тут.  

Подписывайтесь, задавайте вопросы, ставьте лайки на страницах наших социальных сетей, на Ваш выбор:

Инстаграм: https://www.instagram.com/taxanalytic/

Фейсбук: https://www.facebook.com/taxconsulting.Russia/

VK: https://vk.com/taxanalytics

Яндекс Дзен: https://zen.yandex.ru/id/5ab381c39f43472d805d664d

Телеграм: t.me/TaxAnalyticsru