Можно ли сдавать жилое помещение в аренду под офис как самозанятый?

Вы решили заниматься бизнесом в виде сдачи недвижимости в аренду под офис, зарегистрировались в качестве самозанятого.

Вопрос только в том, что вы решили сдавать квартиру под офис как самозанятый, а заказчиком у вас будет юридическое лицо? Какие проблемы тут могут возникнуть у вашего заказчика? Можно ли применять режим «Налог на профессиональный доход»? Или тут нужно облагать ваш доход НДФЛ?

Разберемся более детально и приведем в пример практику.

Можно ли сдавать квартиру под офис как самозанятый?

Основой для регулирования всей сферы применения режима НПД является Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» от 27.11.2018 N 422-ФЗ.

В нем говорится о том, кто вправе и не вправе применять режим; какой доход подлежит или не подлежит обложению, а также другие положения.

Цитата из судебного решения:

«Для целей Закона N 422-ФЗ не признаются объектом налогообложения, в частности, доходы, получаемые в рамках трудовых отношений (пункт 1 части 2 статьи 6 названного Закона); доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) (пункт 3 части 2 статьи 6 Закона N 422-ФЗ);
доходы от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад (пункт 8 части 2 статьи 6 данного Закона)».

Жилые помещения как объект аренды названы вверху совсем не случайно, как исключение. В практике тоже есть разъяснения о том, что ли самозанятому сдавать квартиру (жилое помещение) под офис.

Вот и в деле № А56-32587/2023 суд рассмотрел сразу несколько негативных для сторон моментов:

• — несколько кабинетов (жилых помещений) были переданы собственником в аренду юридическому лицу;
• — в силу положений ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан;
• — цель передачи помещений: использование под офисы;
• — стороны взаимозависимы, арендодатель является директором налогового агента.
• — режим НПД позволяет сдавать жилые помещения именно под проживание, что отвечает назначению таких помещений.

Как облагать такой доход?  

В такой ситуации в силу статьи 226 НК РФ и других положений Кодекса доходы от такого найма должны облагаться НДФЛ у источника (если заказчик – юридическое лицо налоговый агент). То есть арендодатель не может сдавать такое помещение под офис как самозанятый и облагать налогом на НПД. 

Коллеги, если по материалу возникли вопросы, пишите нашему генеральному директору (карточка ниже) или оставляйте заявку на индивидуальную консультацию.